房地合一稅 2.0 對自住客有什麼影響
【房地合一稅 2.0，對自住客真的有影響嗎？峯哥來告訴你】
「峯哥，我跟我太太最近在看房，想換大一點的空間，但聽說現在房地合一稅 2.0 很嚴，我們這種自住客會不會被課很多稅啊？」
上週帶一對夫妻看完內湖的房子，先生有點擔心地問我。他太太也急忙點頭，顯然這個問題困擾他們很久了。
我笑著說：「別擔心，對你們這種有居住事實的自住客來說，其實影響不大，甚至有機會幫你省下一筆錢！」
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很多人聽到「房地合一稅 2.0」就感到卻步，覺得房市政策對買賣雙方都不友善。但其實，這項政策的精神是為了抑制短期炒作，對於真正有居住需求的自住客，國家有提供相對應的減免或優惠。重點是，你要知道怎麼證明你是「自住」。
對自住客來說，最關鍵的兩個重點：
① 「長期持有」是王道：
房地合一稅 2.0 最主要就是拉長重稅的閉鎖期。依現行規定，如果你持有房產的時間夠長，稅率就會大幅降低。對於自住客而言，通常買了就是為了長期居住，不太會在短期內頻繁買賣。所以，只要你在買賣時符合「持有並設籍滿六年」的條件，就能享受自用住宅的優惠稅率，也就是獲利 400 萬以下免稅，超過部分也僅課徵 10% 的優惠稅率。這對長期自住的屋主來說，是一大保障。
② 證明「自住」很重要：
要享受到自用住宅的優惠，除了持有時間，你還必須能證明這間房子確實是你的自用住宅。依現行規定，通常會要求在出售前六年內，設有戶籍登記、且無出租或供營業使用。這代表你在賣房前的這段時間，必須實際居住在這間房子裡，而且戶籍也要設在這裡。所以，記得把你的戶籍遷入，並且不要把房子租出去或當作公司行號的登記地址，以免失去自用住宅的資格。
③ 重購退稅別忘記：
如果你是賣舊換新，也就是賣掉一間自住房，再買一間新的自住房，那麼恭喜你，你還有機會申請「重購退稅」。依現行規定，只要符合自用住宅的條件，且在出售舊屋的兩年內或之前兩年內完成新屋購買，就有機會將前次繳納的房地合一稅額退還，甚至全數退還。這對於需要換屋的自住客來說，是實實在在的利多。
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所以，峯哥想跟所有自住客說：
房地合一稅 2.0 的目的，是讓房市回歸居住本質。只要你是真心想找一個家，而不是把房子當作短期投機的工具，這項政策對你而言，不一定是壓力，反而可能是一種保護，讓你免於被短線投資客追價的困擾。
別讓不了解的稅務名詞，阻礙了你找到理想中的家。
💬 你在買賣房屋時，最擔心的是房價漲跌、稅務問題，還是物件選擇？留言跟我聊聊，我幫你釐清盲點。
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