預售屋換約（紅單）的風險，新制之後還能玩嗎
預售屋現在還能換約嗎？先別把「紅單」和「換約」搞混了
前陣子，一位老客戶陳先生突然傳訊息問我：
「峯哥，我朋友手上有一戶預售屋，現在想換約給我，價格比附近實價登錄便宜一點，這可以買嗎？」
我第一個問他的，不是價格。
而是：
「他當初是什麼時候簽預售屋買賣契約的？」
陳先生愣了一下：
「不是現在預售屋都不能換約了嗎？」
其實，這就是很多人現在最容易搞混的地方。
「紅單轉售」跟「預售屋買賣契約換約」是兩件不同的事情。
而且要判斷現在到底能不能換約，最重要的一個時間點就是：
2023年7月1日。
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第一件事：現在「紅單」不能拿來轉售
以前市場熱絡的時候，常有人在正式簽預售屋買賣契約以前，先拿到購屋預約單、訂購單、定金收據等，也就是市場俗稱的「紅單」。
有人拿到紅單之後，不是真的要買房，而是等建案漲價，再把取得房屋的機會轉賣給下一個人賺價差。
這種紅單轉售，政府早就已經出手管制。
自2021年7月1日起，預售屋紅單原則上就不得轉售第三人。
所以現在如果有人跟你說：
「我有一張紅單，可以直接轉給你。」
第一件事情不是研究他便宜多少，而是先確認這個交易本身是否合法。
紅單跟正式預售屋買賣契約，不能混為一談。
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第二件事：真正要看日期的是「預售屋買賣契約」
如果已經正式跟建商簽訂預售屋買賣契約，那就要看：
原買方是哪一天簽約的？
這裡有一道非常重要的分界線：
2023年7月1日。
① 2023年7月1日以前簽的預售屋契約
原則上不受後來新增的禁止換約規定追溯限制。
也就是說，原買方即使現在才想轉讓，原則上仍有機會辦理一次換約。
內政部也曾明確說明，基於法律不溯及既往及信賴保護原則，新制施行前已經簽訂預售屋買賣契約的買受人，在新制上路後仍可轉讓。
但是要特別注意：
接手的第二手買方，就會受到新制限制。
也就是說，你今天接了一戶2023年7月1日前的舊預售屋契約，不代表你以後還可以再拿出去換第三手。
這條路到你這一手，原則上就被截斷了。
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② 2023年7月1日以後簽的預售屋契約
這就完全不同。
新制上路後，預售屋及新建成屋買賣契約的買受人，原則上不得再把契約任意讓與或轉售給第三人。
換句話說：
以前市場上常見的：
「先買一戶 → 房價上漲 → 加價換約給下一個人」
這種操作，在新制之後原則上已經被禁止。
而且不是只有買方不能做。
建商也不能任意協助違規換約。
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那2023年7月1日後，就完全沒有例外嗎？
也不是。
法律仍然保留部分例外，例如：
* 讓與給配偶
* 讓與給直系血親
* 讓與給二親等內旁系血親
* 或因特殊重大情形，符合主管機關規定的例外條件
因此真正精準的說法應該是：
「2023年7月1日以後簽訂的預售屋買賣契約，原則禁止任意換約，但法定親屬及特定特殊情形仍有例外。」
而不是一句「現在預售屋全部不能換約」。
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所以陳先生朋友的房子，到底能不能買？
我會先查四件事情。
第一，現在拿的是「紅單」還是正式買賣契約？
這是最基本的一關。
如果只是購屋預約單、訂購單之類的紅單，法律問題完全不同。
第二，原始預售屋契約是哪一天簽的？
如果是：
2023年6月30日以前簽約
與
2023年7月1日以後簽約
法律效果可能完全不同。
第三，建商是否同意及如何辦理換約？
就算屬於新制以前的舊契約，實際辦理時仍然要看原契約內容、建商作業以及個案狀況。
不能因為法律上沒有被新制追溯禁止，就直接認定一定可以順利換約。
第四，接手價格到底有沒有真的便宜？
這反而是最後才看的事情。
因為你接手的通常不只是原買方當初的成交價格。
還可能包括：
原買方已繳工程款、已支付款項、要求的價差，以及後續付款能力與交屋資金。
所以一戶「比實價登錄便宜100萬元」的換約物件，不代表你真的省了100萬元。
要把整筆交易成本重新算過一次。
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我做房仲這麼多年，現在看到「便宜換約」，反而會先查風險
以前預售屋市場熱的時候，「換約」常被當成投資工具。
但現在規則已經完全不一樣。
所以有人跟你說：
「這戶比實價登錄便宜。」
「屋主急著換約。」
「現在接很划算。」
我都不會先問：
「可以賺多少？」
而是先問：
「原始契約是哪一天簽的？」
因為一個日期，就可能決定這筆交易到底是正常合法的契約轉讓，還是一筆根本不該碰的交易。
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最後幫大家記住兩個日期
2021年7月1日：
紅單轉售開始受到禁止。
2023年7月1日：
預售屋及新建成屋買賣契約原則禁止任意換約轉售。
至於2023年7月1日前已經簽訂的預售屋買賣契約，因為新制不溯及既往，原買受人原則上仍可能轉讓一次；但是接手的新買方，之後就要受到新制限制。
所以現在如果你看到一戶「換約預售屋」，不要只看它比實價登錄便宜多少。
先看契約，再看日期，最後才看價格。
這三個順序搞清楚，才是真的在控制買房風險。
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買房，不只是找便宜。
真正專業的判斷，是先知道這個便宜能不能合法、安全地買下來。
💬 如果你手上剛好有一戶預售屋，不確定現在到底能不能換約，可以把「原始簽約日期」找出來，很多問題其實第一步就能判斷。
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