貸款成數是怎麼算出來的？銀行估價和成交價的差距
【20 年房仲的真心話：貸款成數到底怎麼算？銀行估價跟成交價差在哪？】
「峯哥，我這間預算抓 2000 萬，頭期款準備 400 萬，這樣夠嗎？」
上週帶一位年輕的首購族小陳看房，他對一間屋況不錯、地點也喜歡的房子很有興趣。
我看了看資料：「小陳，這間屋主開價 2200 萬，如果你預計出價 2000 萬，頭期款 400 萬，理論上可以貸到八成。但實際情況，可能沒這麼簡單。」
小陳有點疑惑：「不是說八成嗎？我有問過幾間銀行，他們都說可以啊。」
我笑了。因為銀行給的「可貸成數」，常常會讓你誤會。
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買房貸款，大家最在意的就是「能貸多少錢」。銀行常說的七成、八成，甚至新青安的八成五，都是有前提的。關鍵在於，貸款成數是以銀行的「鑑價」為基礎，而不是你的「成交價」。
這兩者之間，常常存在著落差。
① 銀行估價的依據是什麼？
銀行在評估一間房子的價值時，會參考幾個主要因素：
．實價登錄：這是最重要的依據，銀行會調閱周邊類似物件的實價登錄成交價格。
．屋況與屋齡：屋況良好、屋齡較新的物件，通常鑑價會較高。
．地點與周邊機能：學區、捷運站、商圈等，都會影響鑑價。
．市場狀況：房市景氣好壞，也會影響銀行的保守或積極程度。
② 銀行鑑價與成交價的差距從何而來？
市場上的成交價，除了上述客觀因素外，還會受到買賣雙方議價、特殊裝潢、個人喜好等主觀因素影響。例如，你特別喜歡屋主精心設計的裝潢，願意多出一些錢，這個「多出來的價值」，銀行可能就不會全數採納。
舉例來說，你和屋主談妥 2000 萬成交，但銀行鑑價後認為這間房子的合理價值是 1900 萬。那麼，就算銀行給你八成貸款，你貸到的也是 1900 萬的八成，也就是 1520 萬，而不是 2000 萬的八成。這樣一來，你的頭期款就必須多準備，從 400 萬變成 480 萬（2000 萬 - 1520 萬）。
③ 怎麼減少銀行鑑價和成交價的落差？
這沒有絕對的辦法，但你可以透過一些方式降低風險：
．多方比較：多找幾間銀行估價，不同銀行對於同一物件的估價可能會有差異。
．了解區域行情：在出價前，充分了解周邊實價登錄行情，避免出價過高。
．委託專業房仲：有經驗的房仲會協助你評估物件的合理價值，並在議價時提供建議。
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所以，當你預期能貸到八成時，心裡要多準備一個彈性空間。
成交價高於銀行鑑價是常態，預留多一點的頭期款或備用金，才能讓你買房的過程更從容。
買房是人生大事，數字背後的眉角很多，多一份了解，就少一份焦慮。
💬 你在買房貸款時，最擔心的是什麼問題？留言跟我聊聊，我幫你釐清。
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