買房別只存頭期款，過戶前這3筆稅費與規費也要算
🏠 買房別只存頭期款，過戶前這3筆稅費與規費也要算
好不容易準備好頭期款，到了簽約、過戶或交屋前，才發現還有契稅、印花稅、登記規費與貸款設定費用，現金安排就可能突然吃緊。
先釐清一件事：這些費用不是把房屋成交總價，直接套用同一個百分比計算，而是各有不同的課稅與計費基礎。
① 🧾 契稅：不是成交總價直接乘6%
買賣契稅原則上由買受人負擔，計算方式為：
房屋核定契價 × 6%
核定契價原則上依不動產評價委員會評定的房屋標準價格核定，不是整戶房地成交總價，也不包含已課徵土地增值稅地區的土地價值。
所以看到「6%」不用直接拿成交總價計算，實際金額通常會低很多。
② 🖋️ 印花稅：看公契金額，不一定依法全由買方負擔
辦理不動產所有權移轉時，送交地政機關登記的公契，原則上按契據所載金額的1‰課徵印花稅。
印花稅法上的納稅義務人是立約或立據人，並不是法律直接規定全部由買方支付。
實際由誰負擔，仍應看買賣契約如何約定；一般交易中，常會列為買方需要事先準備的費用。
③ 🏛️ 所有權移轉登記規費：土地與建物分開計算
辦理所有權移轉登記時：
📍土地登記費
申報地價總額 × 1‰
🏢建物登記費
契稅繳款書所列核定契價 × 1‰
另外，土地及建物所有權狀，每張通常還會收取80元書狀費。
建物部分若只寫「房屋評定現值」容易不夠精確，實際計算時應以稅捐機關核定的契價為準。
④ 🏦 辦理房貸，還有抵押權設定費用
若買房同時申請房貸，通常還會有抵押權設定登記費：
設定權利價值 × 1‰
另有他項權利證明書每張80元。
要注意的是，銀行辦理抵押權設定時，設定金額可能高於實際貸款本金，因此不能只用貸款金額直接估算，應先向銀行或承辦地政士確認。
⑤ 💰 交屋前還要準備這些結算費用
除了上述稅費與規費，交屋時還常見：
📌 房屋稅、地價稅按交屋日比例結算
📌 管理費、水費、電費及瓦斯費結清
📌 住宅火災保險與地震基本保險
📌 謄本費、匯款費及履約保證費用
📌 代書費、貸款相關費用及裝修預備金
這些不一定全部屬於政府規費，但都會影響交屋前實際需要準備的現金。
💡我們的觀點
買房時，不能只準備頭期款，也不能只用成交總價估算所有費用。我們建議簽約前，先請銀行、地政士或仲介協助列出完整的資金明細，包含自備款、稅費、規費、貸款設定與交屋結算，避免到了過戶前才臨時調度資金。
💬 你買房時，最容易漏算的是契稅、貸款設定費，還是交屋結算費用？
📅 資料日期：2026年8月2日
📚 資料來源：財政部稅務入口網、我的E政府、地方政府地政機關公開資料
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